肖律师:13965426986

律师形象照

联系律师

    肖宏律师

    手  机:13965426986

    微  信: 13965426986

    律  所:无为祥骏律师事务所

    地   址:无为县县政府对面

     

     

社会法制

时间:2022-04-04

建议最高人民法院出台对于买卖不破租赁在执行程序中的司法解释
买卖不破租赁,是指如果承租人承租不动产在先,买受人不能对承租人主张无权占有而承租人离开,需要等待租赁期满买受人才对该不动产享有支配权。民法典第725条: 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。该规定是对承租人合法权利的保护,也有利于社会关系的稳定。然而在实践中,一些被执行人利用该规则,假借租赁合同对抗债权人申请执行。第三人通过司法拍卖取得不动产后,被执行人往往拿出长期租赁合同,拖延交付,使债权人和不动产取得人的合法权利迟迟得不到落实。司法实践中,对于此类租赁合同较难鉴别真伪,有的是债务人基于其自身债务缠身故意以较低租赁价格签订租赁合同,有的是和他人串通,假借租赁合同,阻碍执行。如何破解这一不动产执行难题,依法提出如下建议:

  • 根据《城市房地产管理法》第53条规定,租赁合同应登记备案。建议对于自签订租赁合同之日起30日内,未经登记备案的租赁合同,合同期满三年即不具有对抗第三人效力。这样可以防止债务人通过假借租赁合同对抗债权人申请执行。之所以规定三年期限,有利于在承租人和债权人利益保障中寻找到一个平衡点;
  • 建议不动产租赁合同超过五年的,无论是否登记备案,不具有对抗第三人效力。这样规定防止债务人通过登记备案签订长期租赁合同,规避不动产执行。原租赁合同继续有效,但可以视同因情事变更无法继续履行而解除;
  • 建议不动产租赁合同未定租赁期限的,不动产权利发生变动的,原租赁合同终止履行。租赁合同没有期限的,是不定期租赁合同,可以随时解除合同。不动产所有权发生变动的,原承租人已不具有出租权利。
                      提案人:肖宏
                        
                      无为市政协委员
                       2022年4月1日

 
 
在线咨询

在线律师