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时间:2019-10-13

以法治做好房地产调控顶层设计
促进房地产行业健康发展
肖宏律师
最近,一些城市对开发商新建商品房进行限价,一二手房价倒挂,造成居民万人排队购房的奇观。而房地产开发商也抱怨:凭什么土地通过招拍挂竞价购买,而商品房出售却限价呢?于是一些开发商竞得土地以后闲置不开发或者捂盘惜售,等待房价上涨,造成商品房供应紧缺,越调越涨。也经常听到房地产开发商抱怨:央行货币政策对于房地产行业时紧时松,货币宽松时,银行会拍着胸脯给开发商贷款,货币紧缩时,商业银行担心贷款收不回来,往往要求开发商尽快还贷,并信誓旦旦只要及时还款,来年可以更多贷款。开发商把钱交到银行后,银行会说政策有变,贷款额度没有了。开发商只好四处高息借贷。然而此时往往也是楼市销售行情清淡之时,一来二去,资金链断裂,工程成了半拉子工程。显然,楼市调控的忽冷忽热没有为房地产开发商营造一个良好的营商环境。而良好的营商环境可以让房地产开发商对未来形成稳定的预期,可以在供给端保障市场商品房长期稳定有效的供给,是保持房地产行业健康发展的重要前提。作为参政议政的民盟盟员,我认为楼市调控之所以成效不明显,在于政府在调控过程中没有真正抓住主要矛盾,头痛医头脚痛医脚,一些政策措施违反了市场经济的规律,甚至是违法的。那么,楼市调控的主要矛盾是什么?如何以法律为准绳,以法治为框架做好房地产调控的顶层设计,以营造良好的营商环境,促进房地产行业的健康发展呢?
一、   土地财政的利弊和楼市调控的主要矛盾
建设用地的统一招拍挂,是朱镕基总理当政时的一项重大房地产改革措施,通过建设用地的统一招拍挂,增加地方政府财政收入,同时通过税改将部分税收收归中央,这些年为政府兴建基础设施建设,减免农业税费,提高城乡基本养老医保标准保障提供了巨大的财政支持。商品房的统一建造也使土地利用率得到很大提高,也有利于城市建设的统一规划。因此不能仅仅因为房价的偏高,就把土地财政的积极作用一笔抹杀,甚至主张福利分房,变相废除土地招拍挂是不切实际的。然而应当指出的是,这些年土地财政实施过程中弊端也逐渐显现,地方政府越来越依赖土地财政,房价级级攀升。如果任由其发展,必然导致房地产泡沫严重,一旦泡沫破裂,是国民经济不能承受之重。因此楼市需要调控是社会共识,保持房价基本稳定是中央政府多次调控楼市的初衷。这些年中央政府为调控楼市采取了不少措施,地方政府也相应采取了限购、限价、限贷等措施,然而每次调控的结果就是楼市忽冷忽热,房价大起大落,原因何在?在我看来,楼市调控的主要矛盾在于如何在满足群众基本居住需求和保持地方政府财政收入基本稳定之间找到平衡点?楼市调控效果不理想的根本原因与其说是没有建立起楼市调控的长效机制,不如说是没有建立起地方政府财政收入的长效机制。因此楼市调控应与地方政府财政收入相衔接,否则又怎么能要求地方政府自断财路?只有以法律为准绳,依法调控才能解决楼市调控面临的主要矛盾。
二、 楼市限购调控应有五年规划
1、商品房限购的必要性。一种观点认为:现在是市场经济,抑制房价只能以市场手段调节,以政府行政手段强行调控违背市场经济规律。这是一种形而上学的教条主义观点,市场经济不代表无政府主义。房子作为生活必需品正如粮食之于人一样重要,难道我们可以以市场经济为由,允许少数掌握财富的人囤积居奇吗?对生活必需品的购买以国家政策加以限制和调控,是政府依法行使的行政权利。所以应该讨论的是如何限购,而不是能不能限购。安居才能乐业,商品房首先作为生活必需品首先应保障刚需,但根据目前地方政府财力的实际情况,也应当适当允许商品房具有投资属性,在制定政策时对首套房实施多种优惠,降低刚需购房成本。除少数几个特大城市外,应允许达到一定年限和条件的家庭购买二套房,对二套商品房提高利率和契税,以二套房为限购最高限。多次楼市调控效果忽冷忽热的原因在于地方政府限购时限得过紧,这样投资客没有了,刚需族也不着急,观望心理浓厚,楼市成了一谭死水。商品房成交量下降时,土地拍卖往往流拍,地方政府又细思极恐,采取种种优惠政策鼓励多买房。因此商品房不能不限购,也不能限得过死,应兼顾刚需和土地财政。
2、政策法规制定公布后,五年不变,每五年根据市场情况微调,给市场以稳定预期,为开发商营造良好营商环境。楼市调控政策首先应科学合理,做好顶层设计,其次切忌朝令夕改,让人无所适从。楼市调控的五年计划,可以让开发商拿地开发有合理预期和计划,可以让银行和开发商贷款多少充分沟通,可以让购房者对楼市和房价走势合理预期,避免楼市的大起大落。
三、对于开发商闲置土地两年以上的,一律依法无偿收回
 五年限购政策和法规不变期间,根据楼市成交量和房价变化,增加或减少土地供应。同时根据《土地管理法》第37条,对于闲置土地两年以上的,一律无偿收回土地。这一法律规定的落实对于房地产调控至关重要。限购是从需求端抑制投机炒作,而保障建设用地的及时开发建设就是从供给端保障商品房的及时有效供给,防止开发商只圈地,拖延开发,囤积居奇;防止造成土地资源的浪费;防止人为造成商品房供应的紧张,因此一定要做到有法必依,执法必严。这样通过需求端和供给端双向调节,以达到通过供求关系保持房价总体稳定的目标。
四、对商品房和招拍挂土地限价违反市场经济规律,违反法律规定,应坚决纠正
1、有的地方以防止房价过快上涨为由,对商品房限价,导致地价比房价贵,就是所谓的面粉比面包贵。也导致一二手房价格倒挂,万人排队购房就是这一荒唐政策导演的奇观。在市场经济大潮下,违背市场经济规律的政策注定是行不通的,不仅不能有效调控房价,反而容易引起市场情绪的波动。同时根据公司法和其他法律规定,企业有自主经营权,包括自主定价的权利。根据价格法,除极少数进入中央和地方定价目录的商品适用政府定价和指导价,企业有权自主制定适用市场调节的价格。
2、由于一些地方政府对商品房限价,开发商自然有异议:凭什么拍卖土地没有限价而仅仅对房子限价呢?于是有的地方政府又对招拍挂土地限价,结果土地拍卖时刚报价时一锤子下去就报到最高价了,也许这就是传说中的一锤子买卖吧。无论是根据交易习惯还是现行《拍卖法》,拍卖的原则都是价高者得,对招拍挂土地限价不仅违法,也不利于市场经济的公平竞争,容易滋生腐败。也许有人会担心:如果不对土地和房价进行限制,房价一味上涨怎么办?最基本的政治经济学告诉我们:当商品供过于求时,商品价格会下跌;当商品供不应求时,商品价格会上涨。只要在需求端限制投资,在供给端保障土地供应,房价就不会是断了线的风筝。如果开发商一味高价拿地,房价下跌的风险只能由开发商自行承担。土地溢价而增加的财政收入,政府又何乐而不为呢?地方政府在楼市调控中应有所为,有所不为,把属于市场调节的还给市场。政府不仅要做到执法必严,对于自身错误更要做到违法必纠。
五、 依法征收房产税势在必行
首先,征收房产税可以增加地方税收收入,减少对土地财政的依赖。其二、房产税可以使拥有多套房房主出售或者出租商品房,提高商品房利用率;其三、房产税可以起到平抑房价,减小贫富差距。房产税几年来只听雷声,不见下雨。究其原因,有人认为是既得利益者的阻挠。一般来讲,拥有多套房的人都有不错的经济基础,他们在房产税实施前可以有多种选择,费尽心思阻挠对于他们没有多大动力。有人认为房产税实施起来执行难度大。欧美国家房产税实施多年,也没有听说有多大的难度。房产税按常理以二套房为征收起点,对于拒不缴纳的,房产就是最好的执行对象。在我看来,房产税迟迟不实施,政府担心房价过快下跌,导致土地财政收入减少和引发金融风险可能性更大一些。然而,房产税设计只要科学合理,制定房产税法,依法合规征收,就不会对房价造成大的波动。鱼与熊掌不可兼得,房产税是保障地方政府收入的长效机制,土地财政终究不可持续,房产税应尽早推出。公民享有基本的居住权,房产税的征收应以二套房为起点,房产越多,累进税率越高。
六、依法做好楼市调控的顶层设计是防范系统性金融风险的重要保障
现阶段国家把防范系统性金融风险列在三大任务之首,而房价快速下跌会导致地方政府土地财政收入的减少,对于债务负担沉重的地方政府难以承受,可能会引爆地方债务危机。相反,房价过快上涨,则可能加重房地产泡沫化,不能满足群众最基本的居住需求,一旦房地产泡沫破灭,同样会引发金融风险。因此楼市调控的主要矛盾在于满足百姓的居住需求和保持地方政府土地财政收入不减少之间的矛盾。近期出现了两则楼市调控试点消息,一则是集体土地入市,建设长租房;二则是正在研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,政府不再是居住用地的唯一提供者。这两项试点措施因为产权的不同,不一定会降低房价,但在建设用地总量不变的情况下,却一定会降低地方政府财政收入,应慎之又慎。有人认为,国外政府建设大量租赁房保障群众居住,我们可以借鉴学习。这种观点没有考虑到国情的不同,没有考虑到现阶段我国楼市调控的主要矛盾。辩证法告诉我们:解决问题需要抓主要矛盾,抓矛盾的主要方面。凡是可能解决次要矛盾,不利于解决主要矛盾的,我们不去做,楼市调控不能既顾娘娘,又顾太太。只有牵着主要矛盾的牛鼻子,楼市调控才能按照既定目标完成。
 
 
                   作者:肖宏
                   二0一八年七月十五日
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