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时间:2019-09-23

 房地产调控一席谈
         作者:肖宏律师

 

最近,国土资源部部长姜大明宣布两则楼市消息引起人们广泛关注。一则是集体土地入市,建设长租房;二则是正在研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,政府不再是居住用地的唯一提供者。舆论认为:此举有利于从源头上降低地价,平抑房价,具有积极作用。果真如此吗?

首先,集体土地入市,不需要经过转换成国有土地进行招拍挂,当然有利于降低居住用地土地成本,但在相同用地指标规划的情况下,建设用地总量不变。集体土地直接入市也意味着商品房建设用地少了。租赁房多了,商品房相应减少;地价降了,政府土地财政收入减少。由于商品房相应减少,必然导致租赁房人群增多,而且在集体土地上的长租房成本相对便宜,形成租赁市场两套不同的成本价格机制。那么这部分长租房租金该如何定?如果低于市场价,又由什么样符合特定条件的人才能入住呢?是保障公务人员和企业人才,还是保障外地居无定所的打工仔呢?这样的长租房会不会形成名义上租赁,实际买卖像目前的小产权房那样棘手的问题呢?如果按市场价,不能起到通过调租金调节房价的作用,受益人只能是以远低于市场价拿地的开发商。现在开发商纷纷响应建设长租房,是不是看到这一隐含的政策红利呢?对于第二则消息,符合条件的非房地产企业依法取得使用权的土地可以作为住宅用地,不禁想问:什么样的企业符合这样的条件?一般而言,只有经济效益越好的大型企业才越有这样的条件,他们可以以企业福利的形式为职工建房,甚至多套房。这样只会变相拉大收入差距,对于调节市场房价作用却微乎其微。上述两条消息减少的只能是政府通过土地招拍挂取得的财政收入,对于目前地方债高企的地方政府是可行之举吗?可能有观点认为:减少政府对于土地财政的依赖不是好事吗,也会有助于中国经济的转型升级。这是瞎子摸象式的偏见。房改是朱镕基总理当政时的一项重大改革措施,通过建设用地的统一招拍挂,增加地方政府财政收入,同时通过税改将部分税收收归中央,这些年为政府兴建基础设施建设,减免农业税费,提高城乡基本养老医保标准保障提供了巨大的财政支持。商品房的统一建造也使土地利用率得到很大提高,也有利于城市建设的统一规划。然而这些年实施过程中土地财政弊端也逐渐显现,地方政府越来越依赖土地财政,房价级级攀升。如果任由其发展,必然导致房地产泡沫严重,一旦泡沫破裂,是国民经济不能承受之重。因此楼市需要调控是社会共识,保持房价基本稳定是政府多次调控楼市的初衷。这些年中央政府为调控楼市采取了不少措施,地方政府也相应采取了限购、限价、限贷等措施,然而每次调控的结果就是楼市忽冷忽热,房价大起大落,原因何在?在我看来,楼市调控效果不理想的根本原因与其说是没有建立起楼市调控的长效机制,不如说是没有建立起地方政府财政收入的长效机制。因此楼市调控应与地方政府财政收入相衔接,否则又怎么能要求地方政府自断财路。问题的关键在于怎么样调控才能保持房价稳定和地方政府财政收入不受大的影响呢?

一、     楼市应限购而不应限价

1         楼市限购调控应有五年规划。一种观点认为:现在是市场经济,抑制房价只能以市场手段调节,以政府行政手段强行调控违背市场经济规律。这是一种形而上学的教条主义观点,市场经济不代表无政府主义。房子作为生活必需品正如粮食之于人一样重要,难道我们可以以市场经济为由,允许少数掌握财富的人囤积居奇吗?所以应该讨论的是如何限购,而不是能不能限购。安居才能乐业,商品房首先作为生活必需品首先应保障刚需,但根据目前地方政府财力的实际情况,也应当适当允许商品房具有投资属性,在制定政策时对首套房实施多种优惠,降低刚需购房成本。除少数几个特大城市外,应允许达到一定年限和条件的家庭购买二套房,对二套商品房提高利率和契税,以二套房为限购最高限。多次楼市调控效果忽冷忽热的原因在于地方政府限购时限得过紧,这样投资客没有了,刚需族也不着急,观望心理浓厚,楼市成了一谭死水。商品房成交量下降时,土地拍卖往往流拍,地方政府又细思极恐,采取种种优惠政策鼓励多买房。因此商品房不能不限购,也不能限得过死,应兼顾刚需和土地财政,政策制定公布后,五年不变,给市场以稳定预期。五年政策不变期间,根据楼市成交量和房价变化,增加或减少土地供应。同时根据土地管理法,对于闲置土地两年以上的,一律无偿收回土地。这样通过需求端和供给端双向调节,以达到通过供求关系保持房价总体稳定的目标。

2         商品房限价违反市场经济规律。有的地方以防止房价过快上涨为由,对商品房限价,导致地价比房价贵,就是所谓的面粉比面包贵。开发商有异议:凭什么拍卖土地没有限价而仅仅对房子限价呢?于是政府又对招拍挂土地限价,结果土地拍卖时刚报价时一锤子下去就报到最高价了,也许这就是传说中的一锤子买卖吧。无论是根据交易习惯还是现行《拍卖法》,拍卖的原则都是价高者得,对招拍挂土地限价也是闻所未闻,也不利于市场经济的公平竞争。也许有人会担心:如果不对土地和房价进行限制,房价一味上涨怎么办?最基本的政治经济学告诉我们:当商品供过于求时,商品价格会下跌;当商品供不应求时,商品价格会上涨。只要在需求端限制投资,在供给端保障土地供应,房价就不会是断了线的风筝。如果开发商一味高价拿地,房价下跌的风险只能由开发商自行承担。土地溢价而增加的财政收入,政府又何乐而不为呢?也许有人会担心:对于一些特大城市,土地供应不足怎么办?一个地方人口的增加可能意味着另一个地方人口的减少,如果特大城市真正到了连居住用地都紧张的程度,也完全可以通过土地置换等多种方式解决。雄安新区的建设是中央的英明决策和伟大实践。

二、     征收房产税势在必行

首先,征收房产税可以增加地方税收收入,减少对土地财政的依赖。其二、房产税可以使拥有多套房房主出售或者出租商品房,提高商品房利用率;其三、房产税可以起到平抑房价作用。房产税几年来只听雷声,不见下雨。究其原因,有人认为是既得利益者的阻挠。一般来讲,拥有多套房的人都有不错的经济基础,他们在房产税实施前可以有多种选择,费尽心思阻挠对于他们没有多大动力。有人认为房产税实施起来执行难度大。欧美国家房产税实施多年,也没有听说有多大的难度。房产税按常理以二套房为征收起点,对于拒不缴纳的,房产就是最好的执行对象。在我看来,房产税迟迟不实施,政府担心房价过快下跌,导致土地财政收入减少和引发金融风险可能性更大一些。然而,房产税设计只要科学合理,不会对房价造成大的波动。鱼与熊掌不可兼得,房产税是保障地方政府收入的长效机制,土地财政终究不可持续,房产税应尽早推出。公民享有基本的居住权,房产税的征收应以二套房为起点,房产越多,累进税率越高。

三、     央行货币政策应加强预期引导

楼市起起落落,可以看到一些商品房建造半途而废,形成烂尾楼。原因主要有两点。其一、一些中小开发商都是草根出生,凭借敢想敢拼的创劲,打拼出一片天地。但他们对于市场没有洞察力,对于政策不敏感,盲目借贷扩张建设,一旦楼市销售不旺,资金就无法及时回笼;其二、央行货币政策对于房地产行业时紧时松,货币宽松时,银行会拍着胸脯给开发商贷款,货币紧缩时,商业银行担心贷款收不回来,往往要求开发商尽快还贷,并信誓旦旦只要及时还款,来年可以更多贷款。开发商把钱交到银行后,银行会说政策有变,贷款额度没有了。开发商只好四处高息借贷。然而此时往往也是楼市销售行情清淡之时,一来二去,资金链断裂,工程成了半拉子工程。一会吃春药,一会吃堕胎药,杨贵妃也被折腾成了林黛玉。我很钦佩美联储的经济大师们,美联储货币政策无论是宽松还是收紧,都很早向市场吹风喊话,让企业和民众对货币政策利率趋势能够及时掌握,早作安排。而我们的央行,总是深不可测,无论是加息减息,还是提高或降低存款准备金事先都毫无征兆。党的十九大明确提出金融为实体经济服务,我们的央行是否能与时俱进,放下身架,和市场充分沟通呢?
国家这些年对于楼市调控已经探索出很多经验,需要的是去粗取精、统筹兼顾、始终如一。楼市调控关系到国家经济的方方面面,与我们每个人生活休戚相关。我们有幸生活在中华民族复兴的时代,希望高层能倾听基层人士的合理建议,期待着政府对于楼市调控的更具体的中长期规划,保障民众安居乐业。
                                                                                                                                                  
   肖宏写于 20187

 
 

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